《2023房地产上市公司测评研究报告》发布：房企表现持续分化 重视完善交付体系

中国消费者报报道（记者孙蔚）5月30日，在中国房地产业协会的指导下，上海易居房地产研究院发布了《2023房地产上市公司测评研究报告》。报告显示，上市房企总资产规模均值为1461.36亿元，房企表现持续分化。值得一提的是，交付力逐渐成为房企实力的重要表现。上市房企更加重视完善交付体系，从风险管控、品质标准、过程管控、服务跟进等多个维度，形成一套覆盖交付前、中、后全周期的标准化流程，力求实现更优的客户体验。

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报告显示，2023年10强上市房企排名出现变化，榜单变动率为10%。其中，万科继续位居榜首，保利发展（600048）保持第二名，华润置地升至第三名，较上年提升了2个位次，绿城中国为2023年新晋10强。

国家统计局数据显示，2022年我国商品房销售面积约13.6亿平方米，同比下降24.3%，商品房销售金额约13.3万亿元，同比下降26.7%。总体看来，2022年房地产市场销售整体表现不佳，销售面积回落至2015年水平。

报告认为，受房地产市场下行压力加大等影响，房企开发业务毛利率下降，全行业利润总额下滑。尽管上市房企估值水平有所提升，但市盈率和市净率指标仍显著低于市场平均水平，体现了市场对于行业前景的预期较为悲观。从核心测评指标来看，上市房企总资产规模均值为1461.36亿元，房地产开发业务收入均值为273.62亿元，同比均小幅下降。盈利能力方面，上市房企净利润均值为10.75亿元，同比大幅下降。

上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱对记者表示：“多数房企在2021年之后没有赚到钱，因为市场不如预期，大家对这个行业的判断更加客观，拿地更加谨慎。目前来看，能够正常运行的房企未来的发展空间很大，每次行业发生波动的时候，仍会脱颖而出一批优秀的企业。”

在备受关注的偿债能力方面，报告显示，上市房企偿债指标相对稳定，但融资总额大幅下滑。统计显示，30强上市房企融资总额为5859.16亿元，同比下降18.01%。长期偿债能力方面，指标较上年有所改善，短期偿债能力方面则有所下降，现金短债比中位数为1.19，较上年下降0.14。

从上市房企“三道红线”达标率来看，剔除预收账款后的资产负债率的达标率达到69%，较上年上升3个百分点，净负债率达标率最低，约为56%，较上年下降5个百分点。

随着利润增速大幅下滑，房企拿地策略分化明显。从2023年以来的土拍情况来看，资金实力较强的央企、国企在投资拿地方面依然相对进取。相比之下，力求主经营稳健状态的民营房企投资策略相对谨慎。

丁祖昱对记者表示，未来长期看好的城市是北上广深，北上主要，广深排后，苏州、南京、合肥、西安等10个二线核心城市市场前景良好。

在创新能力上，上市房企更加重视完善交付体系，管理效率有所提升，多家上市房企已形成较为完善的交付体系，交付力成为房企的核心竞争力之一。此外，在多元化布局方面，上市房企明显分化。在融资困难去化下行的挑战下，许多房企通过收缩多元化业务回归主业，获得资金回笼提高现金流，但也有部分房企在保障传统业务健康持续发展的同时，积极寻找新的业务增长点。

在谈及未来房地产行业发展，丁祖昱对记者表示：“从规模扩张到战略营销，从高速发展到平稳健康发展，都是未来开发的大方向。目前来看房地产行业依然面临诸多挑战，上市公司收入规模下降，利润大幅下滑，周转速度下降，且企业间经营规模、抗风险能力和盈利表现等方面持续分化。2023年，随着房地产政策调整进一步落地，有利于房地产行业的健康发展，未来上市房企中拥有良好基本面的企业有望释放更高的价值。”