中报观察｜银城生活服务的压力

观点网 8月24日晚间，银城生活服务发布截至2023年6月30日为止6个月中期业绩公告。

(资料图)

财报显示，2023上半年银城生活服务实现营收9.47亿元，同比增加17.2%，净利润6380万元，同比增加16.2%，毛利率则微升至15.6%。

和同行物企相比，上半年银城生活服务受环境影响的痕迹是相对较少的，这或许得益于其对关联方的依赖程度相当低，来自银城集团的项目占总营收的比例仅为2.7%。

独立性保障下的业绩压力

在2023年中期业绩中，银城生活服务没有再披露其在管面积或合约面积等信息，若从2022年报的数据来看，其截至2022年12月31日的在管面积为6530万平方米，合约面积6850万平方米。银城生活服务表示，其已从2022年开始由面积导向转为营收导向。

2023上半年，银城生活服务实现营收9.47亿元，同比增加17.2%，净利润6380万元，同比增加16.2%，毛利率15.6%，较去年的15.3%有微升，在行业内同期横向比较亦是一份较为优质的业绩。

银城生活服务的项目主要布局在南京，项目密度比较高，其中南京地区物管项目数量达780个，同比增15.6%，南京以外为258个，同比增加24%；项目分布在23个城市，其中19个都位于长三角。

近年来银城生活服务南京外的项目拓展在明显加速，2023H1南京地区物管项目提供的收入为5.25亿，同比增加10.2%，营收占比达到了71.8%；南京外2.06亿，同比增加约26.9%，营收占比进一步提升至28.2%。

在业绩报告中，银城生活服务对于自身的定位是“二手盘运营专家”，存量项目确实也是银城生活服务运营和拓展的重点，2023上半年，其自存量市场获得的新增在管项目为155个，约占目前总项目数量的15%，其中已签约未进入的项目22个。

不过，值得关注的是，存量项目的利润率通常较低，于2021年，银城生活服务还新拓了老旧小区产品线，2023上半年，银城生活服务住宅物管的毛利率仅为6.8%。

银城生活服务大力拓展三方的存量二手盘项目主要和银城集团输送较少有关。在业务上，其对银城国际的依赖度和关联度都极低，截至2023年6月30日，银城生活服务来自银城集团的项目数量仅为43个，提供收入为1956万元，占总营收的比重仅为2.7%，较去年同期还进一步下滑了21%。而来自独立第三方项目的收入增加15.9%，为银城生活服务的业绩提供了主要增长动力。

虽然与地产方的低关联度使得银城生活服务受地产行业的影响较低，但坏账和现金流方面还是难以避免地受到了冲击。截至2023年6月30日，其现金1.94亿，较去年同期的2.92亿元减少了近1亿元。目前银城生活服务还未披露现金流量表，未能明确使得现金大幅减少的具体结构。不过，银城生活服务在业绩报告中表示，现金减少主要是由于银河借款减少了约3980万元，以及本集团住宅物业客户习惯于年末支付物业管理费的惯常做法所致。

银城生活服务截至2023年6月30日的贸易应收款为4.39亿，较去年的3.42亿元增加约28.4%，高于营收上的增幅，应收款结构上91.4%为1年期以内，报告期计提约4377万元，比例为9.1%，考虑到其应收款账龄结构，该计提比例是比较合理的。

此外，银城生活服务应收关联公司款项为2.8亿元，较去年的2.01亿元提升了39.1%，该部分主要是来自向银城国际支付尾盘资产及其他转介代理服务的保证金新增约3050万元，以及来自合营及联营企业的预付款项及应收款项增加4720万元。

目前行业和经济环境对物业企业而言并不“友善”，关联方银城集团也承受不小的压力，而银城生活服务基本维持了过往的业绩水平，可以说是得益于其对关联方关极低的依赖度。

基础住宅物管之外

在基础住宅物管之外，银城生活服务也有所建树。从2022年起，其非住板块贡献的收入就已超越住宅，包含政府设施、金融机构、医疗机构、商业综合体和公园场馆、交通设施等业态，主要项目包括南京标志性建筑金陵图书馆、南京国家农创中心，宜兴市人民医院等。截至2023年6月30日，银城生活服务共有约409个非住项目，总年化合约金额约为8.5亿人民币。

不过，在今年上半年，银城生活服务非住业态的营收增长有所掉速，实现的非住宅板块物业服务收入3.28亿，增幅仅6%，占营收的比重也从2022年的过半下降至44.9%。

增值服务方面，由于银城生活服务的绝大部分项目都来自第三方，关联方并未有过多输送和关联，因此其业务中并不存在单独的非业主增值服务业务线，银城生活服务的增值服务总收入为2.14亿，营收占比22.6%，较去年的20.8%有所提升。

细分来看，其增值服务主要分为三个板块，分别是共用空间增值服务、生活社区便利服务以及城市服务，其中共用空间增值服务指租赁广告空间为社区共用区域及空间提供管理服务，

也是其增值服务的主力，上半年贡献营收1.49亿元，占增值服务总营收的比重达到69.5%。

生活社区便利服务则主要指多元便民服务，例如快递柜、美居、家政居家养老以及非住宅板块的为客户提供员工餐厅膳食等，该板块更接近传统意义上的物企增值服务，2023H1贡献的营收为3173万元。

银城生活服务业绩中城市服务的定义与主流物企不同，指的是为在管社区居民外的其他客户提供的服务。就其现状而言，其业务来源主要是2022年新成立的南京大斑马智慧能源科技有限公司，主要为新能源汽车、电动车充电及骑手换电业务。其城市服务业务线目前规模较低，上半年实现收入3355万元，但增长最为迅猛，，同比增速为132%，主要是因为新增了骑手换电业务。

银城生活服务的整体毛利率并不高，2023上半年，其住宅物管毛利率仅6.8%，非住宅物管毛利率14.6%，物管服务的综合毛利率为10.3%，主要是增值服务的毛利率相对较高，达到了32.7%，将整体毛利率拉升至15.6%的水平。

值得一提的是，银城生活服务于2022年成立了南京美禾环境科技有限公司，将逐渐替代原有的保洁外包模式。以目前的情况来看，虽然保洁服务自营和外包相比会存在更高的人力成本，但也能使保洁业务更加可控，便于提升整体服务质量。

此外，银城服务于今年6月2日引入了第三方瑞华投资作为其主要股东，持股比例为20%，股权的的分散有助于增强物企的独立性，而且也可借以利用瑞华投资的资源进行企业发展。

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